美容皮膚科勤務医
年収2000万円
不動産投資家は、家賃収入で生計を立てたり、家賃収入でローンの返済を行ったりすることが多いため、その元になる家賃が入ってこなくなることが一番のリスクと考えられます。では、どのような点に気をつけることでその空室リスクを低く抑えることができるのでしょうか。
空室リスクを抑えるためのチェックポイント
①立地の良い物件を選ぶ
前アメリカ大統領のトランプ氏は不動産王としても知られていますが、そのトランプ元大統領も不動産投資でもっとも重要となるのは立地であると言っています。
不動産は読んで字のごとく、動かすことができませんので、その立地は最も重要となるのです。
具体的には、多くの人が集まる立地に、そのニーズに合った物件を持つことで、不動産の空室リスクは最小限に抑えることが可能です。
例えば、持ちたい物件が働く30代の単身者をメインターゲットとした物件なのであれば、オフィス街や繁華街へのアクセスや、近隣のスーパーやコンビニの有無などを確認しておく必要があります。また、家賃が給与の3割程度になるような物件を選ぶ人が多いことから、その地域、ターゲットとする年齢層の平均年収や、最寄り駅の利用者数なども判断材料の1つとなりますので、調べておくと良いでしょう。
②地域の需要を見極める
この際に、間違いやすいのは、素敵な物件と空室が出にくい物件とには差があるというということです。
例えば、東京港区や渋谷区などの一等地に建つ、駅から徒歩5分、30㎡の広めでおしゃれなワンルームマンションを想像してみてください。多くの人が、独身であればこんな部屋に住めたら良いなぁと思うでしょうが、おそらくその家賃は15万円程度～。現実的にその家賃を支払える単身者は多くありません。
もしその物件が他にはない希少物件なのであれば、空室になりにくいかもしれませんが、一般的に平均年収との乖離が大きく需要が低い物件は一度空くと空室期間が長くなる傾向があります。
15万円払うならファミリータイプに…と考える方も多いでしょうし、一駅離れるだけで同程度の物件の家賃が10％以上下がることもよくあるため、それなら隣の駅に住もうと考える人も多いでしょう。
さらに、人気の学区から外れることで、ファミリー向け物件の入居が決まりにくくなるケースや、近隣に同様の物件が乱立していることで需要と供給のバランスが崩れてしまっているケースもあります。
このように、空室の出やすさは需要と供給のバランスで決まるのです。
その地域にはどのような需要があるのかを予め確認する一手間を惜しまないことが、空室の出にくい物件に出会う第一歩となるでしょう。
空室リスク以外のリスク
不動産リスクの持つその他のリスクとして、経年劣化によって家賃が下がるリスク、自然災害等によるリスク、入居者の家賃滞納や綺麗に使ってもらえないリスク、管理会社等の倒産リスクなどが存在しますが、今回お伝えしたように空室リスクに備え、併せて火災保険や地震保険等の損害保険に加入しておくことでカバーできることが多くあります。
実際に不動産投資は始めてみなければわからないことも多くありますので、A様が不動産投資に興味関心をお持ちで、不動産投資のリスクを許容できそうなのであれば、事前にシミュレーションを行った上で、小さく始めてみられることをおすすめします。
不動産投資のメリット・デメリットについてより詳しく知りたい方は下記の記事もご覧ください。
